Журнал «Золотой Лев» № 125-126 - издание русской консервативной мысли

(www.zlev.ru)

 

Г.П. Хованская[1]

 

Проблемы ЖКХ[2]

 

Галина Петровна, почему жилищная программа вошла в ряд национальных проектов?

 

В России стало уж очень много людей, у которых очень стеснённые, а иногда аварийные условия проживания: 4,5 миллиона семей очередников, а это 10% населения РФ, нуждаются в улучшении жилищных условий. 60% жилищного фонда необходим капитальный ремонт. Это второе очень серьёзное обстоятельство. Начались обрушения домов, повлекшие гибель людей, и эта проблема не могла не привлечь внимания.

В предыдущие годы внимание в основном уделялось ремонту коммуникаций, созданию коммунальной инфраструктуры. Трубы не выдержали раньше: зимой они начали рваться, размораживалась система отопления, и нужно было делать капитальный ремонт. А дома выдержали дольше, но и терпению стен пришёл конец, и они стали разрушаться.

 

Богатые люди вкладывают деньги в недвижимость, скупают квартиры. Получается, что в среднем квадратных метров жилья хватает. Но фактически как обстоят дела?

 

Действительно строится не так мало жилья. Предполагается строить ещё больше: из расчёта один квадратный метр на человека, то есть сто сорок миллионов квадратных метров в год у нас должно быть построено. Но главный вопрос для меня: какую проблему решает государство, стимулируя это строительство? Получается, что в основном решаются проблемы обеспеченных людей. Потому что играть в ипотеку могут люди, у которых что-то есть, и государство сейчас сосредоточилось на том, чтобы помогать обеспеченным. А государство должно помогать в первую очередь тем, кто социально не защищён. Это всегда была, есть и будет государственная функция.

В очередь на социальное жильё поставлено 4,5 миллиона семей. Нельзя игнорировать такую ситуацию. Это позор. В аварийных домах люди живут с риском для жизни. Конечно, надо поддерживать национальный проект "Доступное жильё". Но оно должно быть доступно для всех категорий граждан, и в первую очередь для тех, кто сам в силу возраста или состояния здоровья не справится с задачей обеспечения жильём своей семьи. Именно ему должно помочь государство. Нужно говорить о строительстве социального жилья, о муниципальном и государственном заказе на его строительство. Другое дело, что надо эти заказы размещать на конкурсной основе, строить жильё, выбирая приемлемые цены, иметь типовые проекты для социального жилья. И нужно капитально ремонтировать то, что есть, потому что ежегодно из жилья, нуждающегося в ремонте, то есть ветхого, в аварийное (подлежащее сносу) переходят тысячи квадратных метров, и новыми построенными метрами их никак не компенсируешь. Проект этот очень востребован, но, на мой взгляд, он должен быть расширен и изменен.

Нужно вспомнить о капитальном ремонте, об этом сейчас уже начали говорить: закон соответствующий принят.

Нужно говорить о сносе аварийного жилья. Это надо в первую очередь делать, потому что здесь вопрос стоит так: жизнь или смерть человека, проснётся он в доме в своей кровати или будут другие варианты.

Нужно вспомнить об обязательствах перед очередниками. Задача государства — помочь выбраться из этой очереди раньше тем, кто сам себе может помочь. Программа такая есть: это и "Молодой семье — доступное жилье", и продажа в рассрочку, и социальная, так называемая, ипотека, на самом деле это продажа жилья на льготных условиях под меньший процент за счет бюджета.

Но в очереди всё равно останется процентов 70 граждан, которые ничего не могут сделать.

Впервые эта тема была серьёзно поднята Советом Федерации в присутствии представителей региональных властей в Совете по строительству. Внушает умеренный оптимизм, что власть на высоком уровне начинает на эту тему говорить.

 

То есть у власти есть не только добрая воля, а вполне конкретные обязательства.

 

В связи с законом о приватизации жилищного фонда нелишне напомнить, что есть обязанность государства — бывшего наймодателя, который передавал в нашу собственность жильё в порядке приватизации, в установленные сроки по правилам содержания. эксплуатации и ремонта капитально ремонтировать нуждающиеся в этом дома. Это норма действующего закона. Почему-то очень нервно воспринимают местные и региональные власти, когда им напоминаешь, что это норма действующего закона, и норма останется, пока будет действовать закон о приватизации, то есть до 1 марта 2010 года. Эта обязанность властей до тех пор сохраняется. Я сейчас пытаюсь в одном из своих проектов записать, что эта обязанность исчезает только после того, когда она будет исполнена. Потому что закон прекратит действовать, и не на что нам, собственникам приватизированных квартир, будет опереться, чтобы получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Хочу сказать, что очень положительно восприняла ту часть послания президента, где ставится жилищный вопрос, и впервые услышала, что власть вспоминает о своем внутреннем долге перед собственниками жилых помещений, живущими в старых домах.

Какова цена вопроса, который мы обсуждаем? 250 миллиардов рублей. Много или мало? Не так много, если оценить задолженность бюджетов всех уровней по непроизведённому капитальному ремонту. По минимальным оценкам Министерства регионального развития эта задолженность превышает 3 триллиона рублей. То есть та сумма, что выделяется, меньше, чем одна десятая суммы задолженности. Но лиха беда — начало. Мы приветствуем и такое движение властей в сторону граждан.

 

А как на деле всё будет происходить, каков механизм решения этого вопроса?

 

Да, очень важно, чтобы деньги дошли до потребителя. Речь идёт о 240 миллиардах, а 10 первые уже через бюджет 2007 года ушли по регионам в этом году. Есть роспись конкретная по регионам, по Москве эту цифру помню — 222 миллиона рублей. Для Санкт-Петербурга 200 миллионов.

Естественен вопрос: почему и другие суммы не распределены таким же образом? Было сказано, что это воля президента, если он сказал Фонд, значит Фонд будет.

Был принят соответствующий закон. Я принимала активное участие в подготовке второго чтения этого законопроекта, и скажу, что далеко не всё ни мне, ни вам в этом законе понравится.

Кто должен быть потребителем этих средств? Собственник приватизированной квартиры, той, которая не была отремонтирована на момент передачи в собственность этого жилого помещения. К сожалению великому, созданный фонд будет существовать лишь до 2012 года, четыре полных года.

 

А дальше что? Многие не попадут в этот список, дома успеют обветшать.

 

Я вношу поправку, чтобы закон действовал до исполнения обязательств. Отремонтировал дом — свободен от обязательств. Но после этого следующий ремонт уже должны делать сами собственники.

При Фонде будет создано правление из 7 человек, будет создан наблюдательный совет из 17 представителей: по двое от Общественной палаты, от Госдумы, от Совета Федерации, 6 кандидатур лично от президента и 5 от правительства.

Что нужно сделать, чтобы получить эти деньги? Казалось бы, просто признать дом нуждающимся в капитальном ремонте или аварийным, подлежащим сносу. И жильцы должны быть переселены в нормальное жильё.

Но для того, чтобы получить эти деньги на капитальный ремонт, нужно выполнить 13 условий: властям — 12, а 13-е нам с вами, собственникам жилых помещений.

Что это за условия, для кого они выполнимы? Есть у нас богатые регионы — доноры, но большинство — дотационные. Не говоря про местные муниципалитеты, из которых 96% дотационные. Больше 24 тысячи муниципальных образований, и большинство живёт на дотациях: что дадут из регионального бюджета, из федерального.

Для бедного региона не выполнимы условия: нужно иметь утвержденную программу капитального ремонта, то есть уже перечень домов и соответственно выделение средств в бюджете на ремонт.

И вторая программа должна быть утверждена, она касается перечня аварийных домов, которые подлежат сносу, и граждане подлежат переселению. Реально это для дотационных регионов? Может быть, в части капитального ремонта ещё какие-то перечни есть, а что касается аварийного жилья…

Обращаю ваше внимание: если дом признан аварийным, что должна делать власть? В соответствии с Жилищным кодексом немедленно отселять людей. Для того, чтобы выполнить эту, достаточно тяжёлую по ресурсам операцию, местная власть должна иметь жилищный фонд социального использования. А средств в 99% случаев на это нет. И что делала власть? Она искусственно тормозила принятие решения о признании дома аварийным!

Поэтому-то бедные регионы и оказались в сложной ситуации: закон сказал, что будем выделять деньги только на те дома, которые на 1 января 2007 уже признаны аварийными.

И второе: дома, которые включены в перечень нуждающихся в капитальном ремонте, только и будем ремонтировать. То есть в пикантном положении оказались как раз те, кто не мог по объективным причинам безденежья признать дом аварийным.

Дальше. Возьмём условие, которое касается непосредственно собственников. Оно одно — софинансирование. В проекте было не менее 10% софинансирование нами, собственниками капитального ремонта дома. При обсуждении планку удалось понизить до 5%.

5% нужно заплатить собственнику за капитальный ремонт. Мотивация у разработчиков была очень простая: если всё бесплатно, то не ценится. Человек должен вложить деньги. Я согласна. Однако есть "но": в ветхом фонде, в домах, остро нуждающихся в капитальном ремонте, живут бедные люди. Поэтому требование даже пятипроцентного софинансирования означает очень приличную сумму. И чем в худшем состоянии дом, тем выше цена вопроса. Чем выше цена вопроса, тем больше эти 5%. Идут письма из всех регионов. "Губернатор требует, чтобы мы заплатили 10%, дом не ремонтировался 37 лет, две трети из живущих в доме — пенсионеры. Средняя пенсия 2288 рублей. Едва сводим концы с концами". Автор письма задаёт резонный вопрос: нам что теперь, под этими руинами погибнуть, если у нас этих денег нет?

Давайте попробуем ответить на этот вопрос. Это можно сделать, внеся соответствующую поправку. По крайней мере, чтобы люди с доходами ниже двух прожиточных минимумов не участвовали в процессе этого разового взноса. Начиная с 1 марта 2005 года, когда был введен Жилищный кодекс, для собственников была введена плата за капитальный ремонт. (В Москве её до сих пор не ввели). И так как собственники плату за капитальный ремонт уже получили в своей платежке, что можно сделать? Эти собранные деньги, сумму, которую они набрали в тех регионах, где введена плата, и отдать. Это максимум, что они могут. Мы понимаем, что люди, являющиеся нищими собственниками своих квартир, это наши реалии, они с условием номер 13 сами справиться не смогут. Мы с вами им можем помочь — внести поправку в этот закон.

Когда я вносила поправку по ходу обсуждения, она не прошла, аргумент был такой: проблема есть, никто не спорит, но это право региональных властей. Это должно быть не их правом, а их обязанностью. Если это будет записано как право, они будут говорить: у этих жильцов денег нет, тогда пойдём другой дом ремонтировать, который, может, и в лучшем состоянии, но там собственники более состоятельные.

Какие условия должна выполнить власть? Скажу, что сам по себе перечень этих условий приводит к тому, что жизнь человека в ветхом или аварийном доме будет зависеть от того, как власть сработает в этом регионе. Остаётся ещё 10 условий, чтобы получить деньги. Например, ТСЖизация. Закон говорит о том, что к определённому сроку в регионе должен быть такой-то процент "Товариществ собственников жилья". Удалось процент с 10 уменьшить до 5, но исключить пункт не удалось.

В домах, о которых мы говорим, возможно создание товариществ собственников жилья? Нет. Там первый вопрос, который вам зададут, если вы придете агитировать от имени власти: а кто будет делать ремонт? У меня пенсия, а я субсидию получаю, и мы слышали, что будем платить налог на добавленную стоимость. А ещё есть неоформленный земельный участок...

Какое товарищество могут создавать в доме, если не понятно, что входит в общее имущество? Потому что кроме подвалов и чердаков туда входит ещё земельный участок вокруг нашего дома.

К тому же со стороны городских властей массово происходит незаконное изъятие общего имущества: подвалов, чердаков, парадных, сдачи их в аренду, иногда производится продажа. Как можно управлять домом, где подвал со всеми коммуникациями закрыт железной дверью с амбарным замком? Что делать в случае аварии? Можно в такой ситуации: не изменяя Гражданский кодекс, не отменяя налог на добавленную стоимость, объединяться в ТСЖ?

Я — за ТСЖ, но это не панацея от всех бед. Считаю, что домом должны управлять профессионалы, которых надо воспитать и защитить. У меня есть идея проекта закона о защите управляющих компаний, которые приходят на рынок заниматься этим бизнесом, очень перспективным, потому что мы все живём в домах, ими надо управлять.

Есть ещё одно требование в законе: локальные монополии должны быть приватизированы. Максимум 25 % должна быть доля государственная или муниципальная. Но, к примеру, в Москве один поставщик воды — "Мосводоканал". Какую конкуренцию можно создать? Хорошо, будет частным водоканал. А практика европейских стран в части приватизации предприятий, предоставляющих услуги в области водоснабжения, крайне отрицательна: когда в Европе эти процессы пошли, вода стала худшего качества, а платежи граждан выросли.

Я за конкуренцию там, где она возможна, например, в сфере управления жилищным фондом. Но, по моим наблюдениям, когда у нас естественная монополия заменяется частной, становится хуже, а не лучше.

Что еще предлагается? Все адресные субсидии должны зачисляться на ваш персональный счёт. 2/3 регионов уже перешли на эту форму. Это условие и нормально, и выполнимо.

Гораздо более сложное — монетизация льгот по оплате за жилищно-коммунальные услуги. Идея нормальная. Но как она будет воплощена? На ваш персональный счёт будет начисляться имеющаяся у вас льгота по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Сделать это нужно до 2010 года. На сегодня только в 8 субъектах федерации перешли на эти выплаты, то есть заменили льготы на денежную компенсацию.

Ещё требование: ликвидировать перекрёстное субсидирование. Это когда тарифы для предприятий существенно выше, чем для населения. Тут идёт неявное дотирование. перетекание денег в пользу населения. Хотя работники предприятий страдают, поскольку недополучают зарплату. Во всем мире оптовик получает скидки: он покупает много. У нас всё наоборот. Казалось бы, требование правильное — убрать перекрёстное субсидирование. Но будет ли оно у нас выполнено к указанному в законе сроку?

 

У нас не снизят предприятиям, а повысят платежи населению.

 

Да, но нельзя повысить тарифы населению в соответствии с другим законом, ограничивающим плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Федеральная служба по тарифам ежегодно с принятием бюджета устанавливает максимальную планку, чтобы никому не захотелось на 40-60% поднять платежи. Если завтра в Москве уберем перекрёстное субсидирование, то мы войдем в противоречие с другим законом. Мы просто не можем в установленный срок это сделать. Вывод: денег Москва не получит. Соответственно и другие города, где это субсидирование есть.

Ещё одно условие: убрать дотации предприятиям ЖКХ. Это тоже приведёт к росту платежей для населения. Во многих регионах уже нет дотаций, но Москва на 2\3 дотирует жилищные услуги и на треть коммунальные. Дотации — вещь нехорошая. От них нужно уходить. Но, учитывая отмену перекрёстного субсидирования, отмену дотаций и в то же время ограничение роста платежа — все эти условия мы не сможем выполнить.

Резюме: у богатых регионов, у которых к тому же бюджетная обеспеченность хорошая c точки зрения министра финансов, у них ситуация плохая, потому, что они богатые, и они именно по этой причине не могут выполнить условия: потому что они дотируют, потому что у них перекрёстное субсидирование. А бедные регионы, из-за того, что денег нет, не смогут выполнить, потому что у них нет программ по капитальному ремонту, по сносу аварийного жилья.

Условие, против которого я протестую. С учетом дотационности большинства муниципалитетов (потому что неправильно организовано распределение налогов), они идут с протянутой рукой на самые насущные местные проблемы. Каким образом они выполнят условия об обязательном софинансировании со стороны местного бюджета?

Или игра будет: они нам отдадут деньги, а мы им вернем. Я предлагала поправку, мне сказали: но там же записано. что может быть уменьшена доля софинансирования. А если у губернатора с главой муниципалитета плохие отношения? Любимый глава — там всё в порядке с финансовым обеспечением, имущественными вопросами. А не очень любимый — живи как можешь.

Жилищный кодекс предлагает нам три законных способа управления домами. Управление ЖСК и ТСЖ своими домами. Если нет ЖСК и ТСЖ, сторонняя управляющая организация. И третья форма годится там, где небольшие дома — непосредственное управление собственником своим домом. Но с организацией — поставщиком услуг в таком доме каждый заключает договор. В России маленьких домов много. Опасаясь мошенников, люди хотят заключать договор непосредственно с организацией (на поставку воды, к примеру), чтобы просто не отключили. Эти договоры не очень выгодны организациям: им выгоднее с одним юридическим лицом заключить — и всё. Что получается? В соответствии с этим законом непосредственное управление — вне закона. Принудительно людей заставляют либо привлечь стороннюю управляющую организацию, либо создать ТСЖ. Иначе денег не видать.

Предложила варианты: персонифицированный счёт, сертификат. Почему на приобретение и строительство жилья его можно получить, а на капитальный ремонт — нет? Третий вариант. Поскольку в этих домах велика доля муниципалитета (не очень охотно там приватизируют жильё), назначить в качестве уполномоченного — муниципалитет, и пусть ему на счёт эти деньги придут. Нет, говорят, пусть привлекают стороннюю компанию или образуют ТСЖ!

Структура, конечно, съест долю на капремонт, и у нас надежда только на наблюдательный совет, который не даст слишком широко рот разинуть правлению из 7 человек. Моя поправка ограничить денежное содержание на уровне Министра не прошла.

Да пусть они получают хорошую зарплату, но честно распределяют деньги! Удалось поправку провести о том, что инвестирование временно свободных средств (не сразу все 240 миллиардов уйдут), будет не в компетенции правления Фонда, а в компетенции правительства РФ. Представьте себе, что такое 200 миллиардов "временно" свободных средств и какой процент можно получать? Здесь дело за нами. Мы должны контролировать ситуацию.

Когда мы в совокупности рассматриваем эти 13 условий — очень печальный вывод. Должна решаться конкретная проблема ремонта дома или сноса аварийного жилья, чтобы человек не погиб. Она решается таким образом? Будем надеяться, что после внесения ряда поправок хоть как-то положение улучшится, и деньги дойдут до нищего собственника.

Впечатление такое, что те, кто разрабатывал закон, решили за 2 года сделать реформу, которую не удалось сделать за 10 лет.

 

Что помогает в борьбе за права граждан в жилищной сфере?

 

Статья 7 Конституции о том, что Россия — социальное государство очень помогает в работе. Иначе не удалось бы провести поправки, которые стали нормой Жилищного кодекса: детям-сиротам должны жильё предоставлять вне очереди, тяжелейшим больным. О том, что старые обязательства перед льготниками и очередниками должны выполняться. Это был главный аргумент — статья Конституции.

Да и накануне выборов даже партия власти становится более гибкой. И интересуется жилищным вопросом. Власть поняла, что если пойдет процесс подачи в суд на неисполнение федерального закона, и все собственники подадут иски в суды и выиграют, то что получится? А прецеденты уже есть. Деньги на ремонт — не благотворительная акция со стороны власти, а отдача старых долгов.

И вам, журналистам, надо влиять на власть, чтобы она считалась с мнением избирателей. Хочу отметить, что очень важные поправки мне удавалось проводить именно при поддержке журналистов.

 

Беседу вела Екатерина Глушик

 

Завтра, 15.08.07