Журнал «Золотой Лев» № 133 - издание русской консервативной
мысли
Л. Шерова
Мнимые
собственники[1]
Близится конец 2007 года. И мы снова должны сделать выбор.
Нет, речь идет не о выборах в Государственную Думу. Мы снова должны сделать
выбор способа управления многоквартирным домом и теперь окончательно. Вообще в
этом вопросе очень много того, что все жители России, и, прежде всего,
собственники своего жилья, должны. И очень мало того, на что они имеют право.
При этом независимо от того, совершим мы выбор или не совершим, с нового года
мы будем жить в условиях еще большей коммерциализации жилищно-коммунальной
сферы.
И все это будет следствием принятия Жилищного кодекса,
который предполагает создание объединения собственников помещений в
многоквартирном доме. При этом право на объединение в нем трансформировалось в
обязанность, правда это касается только собственников жилья. А вот наниматель
социального жилья, напротив, лишен такого права, хотя и он будет обязан жить по
тем правилам, которые установит ТСЖ (или общее собрание, или Управляющая
компания). Получается, что Жилищный кодекс вводит более жесткую дисциплину для
всех жильцов под видом добровольного объединения, чем КПСС в советские времена,
которая распространяется даже на тех, кто не является членом ТСЖ.
Годовое общее собрание, определяющее способ управления
домом, обязательно для всех собственников независимо от их профессии, уровня
знаний, образования и состояния здоровья. Не участие в общем собрании и голосование
против не освобождает от последствий принятия решения – решение просто будет
принято без вас и все равно будет обязательным для вас. А обжалование принятого
или даже сфабрикованного решения в судебном порядке пока не имеет положительных
прецедентов. Но на этом принуждение не заканчивается. Если общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме не определится относительно
способа управления, решение о выборе управляющей организации за собственников
примет орган местного самоуправления. Для этого орган местного самоуправления
должен будет провести открытый конкурс.
Реально, как показывает практика Москвы, такой конкурс вряд
ли будет проводиться. Но все равно с так называемым "победителем"
этого конкурса (или с Управляющей компанией, выбранной ТСЖ) собственники
помещений (и арендаторы) в многоквартирном доме обязаны будут заключить договор
управления домом, независимо от того, одобряют они эту сделку или не одобряют,
был ли конкурс или нет, есть ли у данной управляющей компании необходимый опыт
работы, необходимые кадры, ресурсы и лицензия или нет.
А ведь у нас так много говорят о правах собственников, о
защите и неприкосновенности собственности. Но, видимо, не все собственники
равны в своих правах. Да и кто будет думать о собственниках жилья, если
благодаря бесплатной приватизации жилья собственниками стали миллионы жителей
России, среди которых малоимущие и пенсионеры. Поэтому для авторов Жилищного
кодекса в данном случае интересы собственников оказались вторичными. Ничто не
принималось во внимание. Главной задачей было освободить государство (органы
местного самоуправления) от выполнения взятых ранее на себя обязательств по
эксплуатации и ремонту бывшего государственного (муниципального) жилищного
фонда, от обязанностей по производству капитального ремонта в домах, помещения
которых приватизированы, не позаботившись отдать свой долг.
О том, что ждет собственника жилья, можно понять, взяв в
руки экземпляр Договора, который вручают собственникам жилья Управляющие
компании и принуждают к его подписанию, угрожая, что в противном случае они
будут платить очень дорого. Рассмотрим его внимательно. Начнем с того, что он
содержит множество пустых мест. Например, в нем отсутствует дата проведения
общего собрания, зато есть место хранения его протокола – в Управе. По сути
дела, в данном случае, если никакого собрания и не было, его оформят потом
задним число. Кроме этого, не заполнены строки, содержащие номер технического
паспорта дома, площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества
и его кадастровый номер, не заполнена и сумма "платы за помещение".
Это вообще удивительная "плата", так как с одной стороны, она
"соразмерна доле собственника в праве общей собственности на общее
имущество", а с другой стороны, она платится за метраж "общей площади
помещения собственника".
Но в любом случае собственнику предлагают сначала подписать
бланк, а сумму обещают написать потом. Не указан и срок действия Договора – не
то на год, не то пожизненно.
Даже если по закону собственник не имеет право отказаться
от подписания, то почему его лишают и права на получение информации о том, на
каком основании данная Управляющая компания победила в конкурсе или была
выбрана другими собственниками? Собственника не знакомят ни с Уставом
управляющей компании, ни с информацией о наличии у нее квалифицированных
специалистов, необходимых технических средств. Кроме того, к Договору не приложены
даже те четыре документа, которые указаны в нем как неотъемлемая его часть:
"Состав и состояние общего имущества Многоквартирного дома",
"Перечень технической документации на Многоквартирный дом и иных связанных
с управлением многоквартирным домом документов", "Перечень услуг и
работ по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме" и
"Сведения о доле собственника в помещении по правоустанавливающему
документу".
Но может быть интересы собственника прописаны в правах и
обязанностях, которые дает Договор Управляющей компании и собственнику? Увы,
нет. Управляющая компания обязывается управлять общим имуществом в
многоквартирном доме в соответствии с настоящим Договором, т.е. на не известных
собственнику условиях. А так же она обязывается оказывать услуги по содержанию
и ремонту общего имущества в соответствии с приложением, которое не
представлено и, следовательно, на условиях не известных собственнику. Далее
Управляющая компания обязывается предоставлять коммунальные услуги
собственникам, количество и качество которых оговаривается ссылкой на
обязательные требования, установленные правительством России и иными местными
актами, но большинству собственников данные требования не известны. В общем,
все, как было раньше.
Согласно Договору Управляющая компания принимает на себя
право принимать плату за все услуги. А что будет, если она во время не
перечислит платежи ресурсоснабжающим организациям от собственника? В
соответствии с Договором, собственник за несвоевременную оплату услуг обязан
платить пени Управляющей компании, а Управляющая компания за несвоевременное
перечисление платежей и за недостаточное предоставление услуг ни чем не
отвечает перед собственником.
Все остальные обязательства Управляющей компании сводятся к
своевременному информированию собственников и рассмотрению их заявлений, жалоб
и предложений. Если вам не предоставляют услуги, то вас всего лишь обязаны
информировать о причинах этого и о сроках их устранения. И никаких пени,
штрафов...
Но главный перл всего Договора содержится в разделе о
правах Управляющей компании. Оказывается она вправе "самостоятельно
определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему
Договору".
У собственника в результате заключения данного договора
возникает множество обязательств и только одно право – контролировать
исполнение данного Договора Управляющей компанией. А как его контролировать,
если акт приемки работ по Договору не предусмотрен? Почему работы должны
считаться автоматически выполненными в надлежащем объеме и надлежащем качестве?
Сегодня нарекания на услуги ЖКХ многочисленны, что изменится в этой
отрасли после прихода туда Управляющих компаний и заключения с ними договоров?
И почему собственники жилья обязаны подписывать Договор как
бы он ни был плох, или он все равно будет считаться действующим автоматически?
Юристы ссылаются на Гражданский кодекс России (ч. 2 ст. 426), согласно которому
такой Договор считается публичным, если, согласно Уставу, Управляющая компания
обязана оказывать коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию
многоквартирного дома. В этом случае в нем устанавливаются одинаковые для всех
потребителей условия, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми
актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Следовательно, такой договор считается обязательным и действует независимо от
того подписали вы его или нет, если его подписали другие. Понятно, в чьих интересах
пишутся такие договора – в интересах компаний, предоставляющих услуги, чьи интересы
лоббируют Управы районов. Но дело в том, что собственнику неизвестно, что
написано в уставе Управляющей организации.
Так и хочется поинтересоваться у авторов такой жилищной
реформы, чем все это отличается от старой системы предоставления коммунальных
услуг? Только ценой.
Нам все время говорят – вы собственники, вы обязаны.
Хотелось бы знать, на что мы имеем право? У нас же получается, что даже наше
право превращается в нашу обязанность. В результате такой жилищной реформы у
собственника жилья нет ни права выбора Управляющей компании – это определит
большинство или власть, ни права выбора услуг – это определяют нормативы, ни
права выбора формы договора – это определяет местная власть. Так было всегда. В
чем же отличие? И о нашей собственности на крышу над головой говорят, как о
собственности на завод, фабрику или нефтяную скважину. А, между тем, у
собственников крупного доходного бизнеса кроме обязанностей, возникают еще и
права и очень немалые доходы, в то время как жилье влечет за собой только
расходы. Собственность на жилье не сравнима даже с собственностью на автомашину
и домик в деревне, так как вопросы их обслуживания и использования можно решать
самостоятельно.
И откуда у миллионов собственников своей единственной крыши
над головой должно появиться чувство собственности?
Новая политика, 19 ноября 2007