Журнал «Золотой Лев» № 157-158 - издание русской
консервативной мысли
В. Шацких
Асимметричный
ответ на квартирный вопрос[1]
В последние годы, чем больше «наверху» принимали программ,
указов и поправок в законы, призванных «продвинуть» страну в решении жилищной
проблемы, тем быстрее, опережая рост зарплат, поднимались в цене квадратные
метры, и тем острее их не хватало. За время реализации национального проекта
«Доступное и комфортное жильё» доступность жилья в стране уменьшилась, по
вполне официальным данным, в полтора раза.
Чтобы представить остроту российского «квартирного вопроса»
и его масштаб, достаточно вспомнить, что во времена РСФСР строили каждый год
75-80 миллионов квадратных метров жилья — примерно по полметра на каждого из
россиян. Тогда всем казалось, что это очень скромный показатель: в развитых
странах ежегодно строится по 1-1,5 квадратных метра на человека. Но скоро
выяснилось, что тот советский уровень был рекордным.
В начале 90-х российская строительная индустрия, как
и вся экономика, полетела вниз.
Только в 2007 году РФ снова вышла на сколько-нибудь приличный объём в 60,4 млн.
квадратных метров (о «раскладе» внутри этого объёма поговорим дальше, он весьма
своеобразный). Если провести от тех 80 млн. РСФСР к нынешним 60-ти прямую
черту, то в «яме» под ней окажется 380 млн. не построенных в прошлые годы
квадратных метров жилья.
Однако беда не только в том, что жители РФ живут тесно.
Надо принять во внимание, что большая часть возведённых в коммунистический
период панельных домов была рассчитана на эксплуатацию в 30-50 лет, которые во
многих случаях уже прошли. И если в Москве старые пятиэтажки сносят и на их
месте строят высотные башни, то в других регионах старые дома как стояли, так и
стоят. Долго они ещё протянут? Толком этого не знает никто. Специалисты отвечают
уклончиво.
Власти, казалось бы, видят остроту ситуации и принимают
меры для выхода из жилищного кризиса. Но пока это даёт обратный результат.
Главным итогом принятых мер стал дикий рост цен на жильё. В Москве самая
облупленная двухкомнатная «хрущовка» площадью 45 квадратных метров стоит сейчас
не меньше 250 тысяч долларов. Двухкомнатная квартира поприличней оценивается
уже в 300-400 тысяч долларов. Считается, правда, что в столице такие деньги можно
заработать, и вообще, как недавно заявил бывший министр экономики РФ Евгений
Ясин, в центре Москвы должны жить только долларовые миллионеры. Не можешь
заработать на столичную квартиру — езжай в провинцию.
Однако там положение с «квартирным вопросом» не лучше.
Например, житель Калининграда со среднестатистической зарплатой в 15 тысяч
рублей в месяц (это 630 долларов), чтобы купить на окраине города ту же
двухкомнатную «хрущовку», должен каким-то образом скопить 100 тысяч долларов
или 13 своих годовых зарплат. Для сравнения, средний дом в США площадью 150-
Откуда у нас такие нечеловеческие цены?
Короткий ответ, конечно, «воруют». Не менее 30-40 процентов
(по некоторым оценкам до 60-ти) в стоимости жилья в РФ приходится на чиновничью
ренту, «коррупционную составляющую». Кроме того, строительство и смежные с ним
отрасли в РФ дико монополизированы. Федеральная антимонопольная служба ничего
не может с этим поделать. Это в США антимонопольное ведомство — грозная сила,
страшный зубастый ящер, перекусывающий пополам те компании, которые пытаются
доминировать на рынке. Цены после этого сразу идут вниз. А в РФ монополистов
уговаривают, отчитывают строгим голосом, выносят предписания. Помогает это как
мёртвому припарки.
Собственно, так у нас обстоит дело не только в
строительстве. Но здесь ещё проблема в раздвоенном, до шизофрении,
представлении о том, как именно должно выглядеть решение жилищной проблемы. С
одной стороны, казалось бы, вполне очевидно, что квартир и домов надо строить
намного больше, чем сейчас. В разы. Тогда цены на недвижимость спустятся до соизмеримого
с уровнем зарплат порога. Все возможности для наращивания объёмов строительства
в РФ есть. У нас с избытком любых ресурсов, миллионы мужиков в городах и
деревнях маются от безделья. В кое-то веки в стране много денег. Почему бы
действительно не «раскрутить» стройиндустрию, не потеснить хоть сколько-нибудь
монополистов и не уменьшить остроту жилищной проблемы?
Но, с другой стороны, многие наши сограждане, причём,
отнюдь не только владельцы строительных компаний и их родственники во власти,
не хотят, чтобы жильё дешевело. Недавно председатель одного из профильных
комитетов Госдумы убеждал меня в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье,
где цены на квадратные метры за последние пять-шесть лет выросли в пять-шесть
раз, должна оставаться очень дорогой: «иначе туда съедется весь СНГ». И в то же
время (это уже опять с первой стороны) председатель комитета активно участвует
в подготовке законопроектов, призванных удешевить строительство, в том числе, в
столице и её окрестностях.
Такая диалектическая жизненная позиция совсем не уникальна.
В годы бурного роста цен на недвижимость или до начала этого роста многие предприниматели
и чиновники, а также многие наши общественные деятели, демократы новой и старой
волны и борцы с коррупцией успели вложить свободные деньги в покупку нескольких
квартир и хорошего загородного дома. И тоже весьма огорчатся, если всё это
вдруг упадёт в цене. А ведь упадёт, если жилья строить больше.
Так, может, не надо его слишком много строить? Или надо, но
при этом как-нибудь позаботиться, чтобы цены не снижались? А доступность жилья
обеспечить за счёт повышения простым людям зарплат. Раз в пять-шесть.
Нет, тоже нехорошо. Инфляция разгуляется и всё съест.
Эти раздумья и сомненья прогрессивной общественности
образуют необходимый бэкграунд для тех чудес, которые получаются из попыток
властей РФ продвинуться в решении жилищной проблемы. Создают вокруг этих чудес
поле такого, как бы это сказать… Пассивного одобрения. Или, по крайней мере,
понимания.
Вот некоторые из чудес.
Приоритетным направлением в реализации нацпроекта
«Доступное и комфортное жильё», как многие помнят, в начале 2005 года было
объявлено развитие ипотеки. Эксперты сразу же предупредили, что в условиях РФ это
неизбежно обернётся ростом цен на недвижимость и что начинать надо с другого
конца — с развития промышленности стройматериалов, инженерной инфраструктуры и
увеличения на этой базе объёмов строительства самого простого, без лишних
«наворотов», жилья. Но экспертов не послушали. На удешевление ипотечных
кредитов раздали пять миллиардов долларов — и сломали, таким образом, баланс
спроса и предложения. Цены на жильё рванули вверх. Всё вышло ровно так, как
предсказывали эксперты и просто взрослые люди. В течение 2005 года недвижимость
в РФ подорожала на 50-70 процентов, а в течение 2006 — ещё на 100 процентов.
Конечно, не только ипотека была виновата. Страна продолжала
«накачиваться» нефтяными деньгами, и богатые покупатели недвижимости из числа
менеджеров сырьевых компаний и чиновников готовы был платить за квартиру в
Москве хоть миллион, хоть три миллиона долларов. На таких покупателей в
основном и ориентировались строители и продавцы квадратных метров. Три четверти
столичных квартир, построенных в последние годы, относятся к категории «элитные»
или «бизнес-класс». В регионах эта цифра несколько ниже, однако, не намного.
Таким образом, приличный вроде бы показатель в 60,4 млн. квадратных метров
жилья, построенного в 2007 году, при ближайшем рассмотрении вызывает гораздо
меньше оптимизма. По вполне официальным данным 90 процентов вновь построенных
квартир и домов приобрели 15 «верхних» по доходам процентов граждан РФ[2].
Как следствие, в сегменте эконом-класса и на вторичном
рынке ещё больше обострился дефицит предложения. И поэтому цены там росли
иногда ещё быстрее, чем в элитном сегменте.
При этом, поскольку объёмы строительства жилья, хоть и
элитного, всё-таки увеличивались, то вслед за этим дикими темпами начали расти
цены на строительные материалы. Новых заводов по их производству не построили,
наверное, от рассеянности, а у владельцев старых появилась возможность,
поделившись с кем надо, заложить свои «два конца». Кто в РФ такое упустит? И
кто помешает, Федеральная антимонопольная служба? Не смешите. В общем, только цемент
с 2004 по 2008 год подорожал в стране в пять-семь раз.
Ещё одно «чудо»: за последнее время в РФ значительно
обострился дефицит инженерных коммуникаций под строительство. В конце 2007 года
председатель ныне упразднённого Росстроя господин Круглик сообщил, что именно нехватка подъездных дорог, газовых и электрических
сетей может стать основным сдерживающим фактором для наращивания объёмов строительства
жилья, поскольку строители «выбрали» в
предыдущие годы все резервы.
Такое заявление особенно интересно, поскольку именно
Рострой, начиная с 2002 года, занимался реализацией специальной Федеральной
целевой программы «Жилище» и её подпрограммы
«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях
жилищного строительства». Программа и подпрограмма предусматривали систему мер
и стимулов, направленных на то, чтобы инфраструктура развивалась опережающими
темпами. А чтобы местным органам власти и предпринимателям интереснее было её
развивать, государство пообещало давать им гарантии и субсидировать проценты по
кредитам под строительство подъездных дорог и коммунальных сетей. Однако по
прошествии нескольких лет выяснилось, что заложенные в программе с
подпрограммой механизмы не сработали. Гарантии и субсидии никого не заинтересовали.
«Оказалось, что к кредитным отношениям никто вообще не готов», — заявила в
одном из интервью президент общественного фонда «Институт экономики города»
Надежда Косарева, участвовавшая в разработке данной схемы.
В общем, дефицит коммунальной инфраструктуры от всей этой
борьбы за народное счастье только обострился.
Ещё веселее обстоит дело с земельными участками под
строительство: у нас их тоже остро не хватает. При том, что в США, например,
города и прочие населённые пункты занимают 24 процента территории, а в РФ
только один процент. Даже с поправкой на вечную мерзлоту это очень скромная
цифра. А цены на земельные участки в РФ выше, чем в США, по крайней мере,
вокруг мегаполисов.
Складываться эта ситуация начала после принятия в 2003 году
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью закона было
создание рынка земли и запуск рыночных механизмов в сельском хозяйстве[3].
Но эксперты в ходе обсуждения проекта закона высказывали опасения, что, если не
устранить специально оставленные в нём «дыры», то все перспективные территории
будут скуплены крупными финансовыми структурами. Которые затем начнут диктовать
свои условия и устанавливать правила игры на рынке земли. О такой опасной
перспективе, в частности, в 2002 году говорил в интервью автору этих строк
бывший председатель Совета Федерации орловский губернатор Е.С. Строев.
Всё опять произошло именно так, как предсказывали
специалисты. «Новые правила игры» оказались весьма незатейливыми и заключаются
они главным образом в том, что «финансовые структуры» придерживают принадлежащие
им земли и продают их под застройку маленькими кусочками. Отчего цена участка
увеличивается в пять-десять, а то и в пятьдесят раз. На сложностях с переводом
земли из категории в категорию очень хорошо кормятся местные чиновники, которым
тоже ведь надо жить. Причём, переход участка в разряд «земли населенных
пунктов» и связанное с этим многократное подорожание вовсе не означает, что в
новую цену включена подводка дорог, электросетей, воды и газа. Все эти проблемы
новый владелец участка должен решать самостоятельно, закладывая цену решения в
стоимость будущего строительства. Собственно, ответ на вопрос о том, почему
особняк в окрестностях Нью-Йорка стоит 400 тысяч долларов, а такой же в
Подмосковье полтора миллиона — начинается именно здесь.
«Знаете, как надо правильно выполнять программу «Доступное
жильё» по-российски? — загадал мне загадку знакомый сотрудник известной
девелоперской компании. И подсказал верный ответ: — Каждый, кто может, должен «сделать» хотя бы полмиллиона долларов и купить
себе квартиру в Москве».
А кто не может — тот лузер.
Разумеется, в лузеры попадают и все те жители РФ, кто не
сумел «сделать» 200 тысяч долларов в Новосибирске или 150 тысяч в Калининграде.
То есть подавляющее большинство населения.
Таким образом, если оценивать положение дел в стране по
состоянию «квартирного вопроса» (а это один из важнейших показателей, как не
крути), то вполне очевидно, что современная РФ остаётся страной без середины,
без равновесия. На том месте, где в других странах спокойный и сытый средний
класс, у нас дырка от бублика. Весь наш средний класс по наиболее оптимистическим
оценкам составляет 20 процентов населения. Такое государство при сколько-нибудь
серьёзных потрясениях — падении нефтяных цен, например, да не дай Бог совпавшим
с резким ростом цен на продовольствие — опять рискует кувыркнуться.
Но в это время в Кремле созрели новые прорывные идеи в
области строительства.
Дмитрий Медведев недавно заявил, что для решения жилищной
проблемы надо активнее строить не многоэтажки, а индивидуальные домики
эконом-класса, сотни тысяч, а потом и миллионы. Создавать из них посёлки вокруг
городов, связывать скоростными дорогами с центром. Чтобы в РФ стало как в
Канаде или в США[4].
По большому счёту это заявление не содержало
неожиданностей. На тему «малоэтажки» в последние два года неоднократно
высказывались и Владимир Путин, и сам Медведев. Более того: малоэтажное
строительство ещё в 2006 году было объявлено одним из важных направлений
нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Правда, пока без особого толку.
Единственный принципиально новый момент в заявлениях и действиях Медведева по
«квартирному вопросу» — решение о создании Фонда содействия жилищному
строительству, куда новый президент собирается передать все неэффективно
используемые земли министерств и ведомств. Эти участки в дальнейшем планируется
пустить под застройку. Речь, по словам Медведева, пойдёт о миллионах гектаров.
Специалистам понятно, что новый президент предлагает
выбраться за пределы мегаполисов в поисках доступного жилья — от отчаянья. С
чего загородному жилью быть дешевле городского? Если не воровать и строить
много, то себестоимость квадратного метра в панельном многоэтажном доме всегда
будет ниже, чем в благоустроенном индивидуальном. Особенно если посчитать
затраты на прокладку тех самых коммунальных сетей (в расчёте на квадратный метр
при индивидуальном строительстве эти сети в среднем в три раза длиннее, чем в
многоэтажном микрорайоне) и добавить цену дорог, которые придётся прокладывать
к новым посёлкам. Однако все предпринимавшиеся в последние годы попытки
очистить городское многоэтажное строительство от монополизма и «коррупционной
составляющей», а также всерьёз нарастить его объёмы, ни к чему хорошему не
привели. И теперь власти РФ , потеряв надежду отмыть чумазых городских «детишек»,
предлагают нарожать новых.
Тем не менее, некоторые эксперты считают, что шансы
«прорваться на малоэтажном направлении» всё-таки есть — при наличии
политической воли у нового президента и ещё более нового премьер-министра. Речь
ведь, по большому счёту, идёт о том, смогут ли, в конце концов, Путин с
Медведевым в интересах большинства населения хотя бы немного «подвинуть» тех наиболее
«дорогих россиян», которые обувают всех остальных соотечественников не только с
квадратными метрами. Если их совсем не подвигать, то и с высокими нефтяными
ценами можно дождаться новых массовых выступлений, как в январе 2005-го после
отмены льгот, а то и чего похуже. Вон децильный коэффициент в РФ уже в два раза
превышает показатели 1917 года.
Но возьмись за борьбу с монополизмом и коррупцией как
следует, и ты рискуешь не только растерять соратников, но и сломать себе
шею.
А вариант с «загородом» и пустующими федеральными землями
как раз выглядит изящно: Путин с Медведевым ничего у хозяев жизни не отбирают,
позволяя им, как и прежде, возводить сверхдорогие многоэтажки и торговать
дорогой землёй. Однако начинают рядом, силами специально созданной, не
коррумпированной и вообще не коммерческой госкорпорации, строить много-много
скромных, но благоустроенных домиков — причём, деревянных и каркасных, почти
без использования сверхдорогого по нынешним временам цемента — на бесплатных
бывших землях Минсельхоза и Минобороны[5].
Это не такая уж и утопия. Конечно, мы вместе посмеёмся
насчёт некоррумпированности корпорации. Однако цены на «городское» жильё сейчас
во столько раз выше себестоимости, что могут реально упасть или хотя бы
«просесть» даже в том случае, если предложенная схема сработает только
наполовину.
Довольно неприятным для нового президента является то
обстоятельство, что многие жители РФ помнят, как в малоэтажном строительстве за
последние годы уже неоднократно и так же шумно озвучивались другие «прорывные
идеи», вроде создания строительных кооперативов.
По мысли авторов (а озвучивал идею как раз Медведев, в ту
пору первый вице-премьер), объединившись в кооперативы, будущие домовладельцы
сумеют более успешно противостоять чиновникам. Помочь им организоваться и
недорого получить землю под строительство должен был специальный закон, проект
которого правительство обещало внести в Госдуму еще в начале 2007 года. Однако
закон до сих пор не принят, и кооперативы не созданы[6].
Точно так же в конце прошлого года тихо сдулась «пилотная
программа», презентованная в июне верным соратником Дмитрия Анатольевича,
координатором нацпроекта «Доступное жилье» Александром Браверманом.
Он обещал, что уже в октябре 2007-го в регионах РФ будут
выставлены на аукционы 38 подготовленных к строительству площадок с готовыми
инженерными сетями для строительства 20 миллионов квадратных метров жилья. С тех
пор об этой программе федеральная пресса больше не вспоминает, а в некоторых
регионах «пилота Бравермана» сейчас характеризуют довольно сатирически.
И вот ещё одна «прорывная идея».
Сколько она проживёт? Принимаются ставки.
АПН, 20.06.08
[1] Приводится с редакционными изменениями.
[2] Можно предположить, что значительной частью жилья для элиты владеют иностранцы. (Прим. ред. ЗЛ).
[3] Цель введения этого закона была иной – легализовать скупку земли у обнищавшего населения спекулянтами. Разрушительный характер превращения земли в товар доказан в русских условиях 150 лет тому назад.
[4] Массовое строительство многоквартирных многоэтажных и главным образом малогабаритных жилых домов не только в городах, но в сельской местности, - непростительная ошибка коммунистической власти в России, хуже преступления. И главная причина сокращения рождаемости русского населения страны. Продолжение этой политики после 1991 года – прямое государственное преступление бюрократического режима.
[5] Для кого строить дома, если не будет ни своего земледелия, ни своей армии?
[6] Вера в благодетельную роль писаных «законов» - верх наивности.