Журнал «Золотой Лев» № 251-252 - издание русской консервативной мысли

(www.zlev.ru)

 

Л. Судас, И. Румянцев

 

Цена недвижимости, или Платить придётся вместе

 

Год назад в Российской Федерации начались очередные реформы в государственном регулировании недвижимого имущества. В декабре 2008 года было принято решение о соединении в одном государственном ведомстве кадастрового учета, правового реестра объектов недвижимости и картографии. Возникла Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

 

Однако вновь на неопределенный срок отложено объявленное в 2009 году премьер-министром введение единого налога на недвижимость. Мечта чиновников обложить все недвижимое имущество налогом остается по-прежнему иллюзией. Иллюзией потому, что задуманный властью кадастр колоссален по своему объему и в силу этого в принципе неосуществим. Иллюзией потому, что владелец объекта недвижимости от кадастра не видит ничего, кроме несоразмерных расходов на учет и головной боли, которые в конечном итоге могут еще обернуться для него крупными и непредсказуемыми налоговыми расходами. Поэтому люди не понимают кадастра и заниматься им добровольно никогда не будут. Они обращаются в кадастровый учет только по необходимости, за тем, чтобы получить документ о праве собственности. Пусть об условном российском праве, но все же праве.

Важнейшим направлением деятельности по объединению кадастра и реестра объявлена автоматизация. Автоматизация стала флагом Росреестра (как, впрочем, и других ведомств) в обсуждении перспектив и планов (прежде всего финансовых) развития кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Средства на автоматизацию кадастра уже потрачены немалые, многие миллиарды рублей. Однако достоверных данных в кадастре немного, обслуживание клиентов так и осталось плохим, и быстрых изменений ожидать не приходится. Чиновникам будто невдомек, что реальная автоматизация требует пересмотра и модернизации самого процесса работы, что реестр и кадастр — это не базы данных, это отнюдь не результат, который однажды может быть достигнут, а постоянный юридический процесс, который надо непрерывно совершенствовать. Автоматизация процесса — это инструмент для облегчения работы и увеличения ее производительности, но сам процесс автоматизация не меняет, она его лишь сопровождает. Поэтому если в процессе содержатся ошибки и излишества, то автоматизация их не ликвидирует, а дублирует.

Возьмем давно повторяемые слова об организации работы по принципу “одного окна”. Практически он означает, что ведомства передают сведения между собой, не прибегая к помощи клиента. Но этот принцип никогда не будет работать, если в самом процессе содержатся ошибки, которые могут быть устранены только людьми. Он никогда не будет работать, если не прописан в законах. Он никогда не будет работать, если ведомства не будут принимать электронные документы без участия гражданина, если нельзя будет однозначно идентифицировать лицо, отправившее документ. Как известно, ничего этого всерьез не делается и даже реально не планируется, вот и остается “одно окно” не способом работы, а пустым лозунгом, который удобно повторять, делая вид, что занимаешься улучшением обслуживания клиентов. Еще один пример — электронное сканирование архивов БТИ, на которое тратятся большое время и большие средства. Это практически пустое занятие. Во-первых, эти данные быстро стареют, если уже не устарели к моменту копирования. Во-вторых, сканы, они же компьютерные фотографии, нельзя обрабатывать автоматически. В-третьих, эти данные не изменяют работу ни учета, ни инвентаризаторов, которые готовят сведения для учета, а именно в этих местах существует самый серьезный тормоз в кадастровом учете. Правильная автоматизация требует пересмотра сложившихся процессов и их новой организации с учетом автоматизированных систем.

Современная конкурсная система распределения работ, позаимствованная на Западе, в варианте в РФ привела к выполнению больших по объему работ в течение нескольких месяцев, иногда дней. Такой режим работы навязывает нарубленная по годам безумная финансовая система. Ее главный порок в том, что неиспользованные деньги исчезают с лицевого счета заказчика 31 декабря. Эта система не позволяет планировать работу на 2—3 года или переносить ее из одного года в другой, она и для годового планирования плоха. В итоге на практике 6—8 месяцев года занято подготовкой и проведением конкурсных процедур, а остаток года — лихорадочным проведением работы. Понятно, что ничего глубоко исследовать или планировать при такой организации нельзя, тонко автоматизированного кадастра и реестра не создашь.

Существует и одна методическая особенность, которая препятствует соединению кадастра и реестра и которую не замечают разработчики законов и проектов автоматизации. Главным в кадастровом учете является земельный участок, потом здания на участке. То есть к объектам недвижимости, с которыми имеет дело кадастр, относятся земельные участки и стоящие на них здания и сооружения, все остальное — не объекты недвижимости. Никакие помещения, в том числе квартиры и комнаты, не являются объектами недвижимости. Они не существуют без здания. Поэтому их либо не надо учитывать в кадастре, как делается во многих странах, либо учитывать специально как части объекта недвижимости. В России, наоборот, как дань коммунистическому прошлому, они стали главными объектами кадастра, оттеснив своей массой основное — земельные участки и здания — на второй план. Это и делает кадастр безумным и невыполнимым. Вместо того чтобы решать главную задачу на земле — землепользования и земельных границ, кадастр заполняется помещениями, не связанными с учтенными зданиями и земельными участками, то есть парящими в воздухе объектами.

Однако та же квартира или комната может быть объектом права. То есть в правовом реестре находятся объекты права, а в кадастре — объекты недвижимости. Объекты права в недвижимости и объекты кадастрового учета — два пересекающихся множества. Но эти множества не совпадают. Именно по этой причине совместное ведение кадастрового учета и правового реестра, которым сегодня собираются заниматься, заведомо приведет к тупиковым ситуациям, которые возникнут, прежде всего, в кадастре. Возникнут очень быстро, как только начнут вести единую базу данных кадастра и реестра, заполняя кадастр правовыми сведениями и объектами права. Это еще одна причина, по которой Закон о кадастре неисполним: все запутается в свалке объектов права и кадастра в одной учетной системе. Рецепт же прост: надо следовать опыту развитых стран и не загромождать кадастр объектами права, которые не являются объектами кадастрового учета.

Поэтому Закон о государственном кадастровом учете требует самого основательного пересмотра. Согласно этому закону, кадастровый учет создается механическим соединением земельного кадастра, инвентарного учета и правового реестра. По сути, к недавно возникшему правовому реестру и правам на недвижимое имущество Закон о государственном кадастровом учете подвязал незаконченный земельный кадастр и реакционный советский инвентарный учет помещений, которые имеют такой громадный объем, что будут топить все и всех, кто занимается реестром и кадастром.

Последние годы богаты на различного рода долгосрочные концепции и доктрины. Одним из такого рода документов является Доктрина продовольственной безопасности РФ, представленная в декабре министром сельского хозяйства РФ Е. Скрынник. В ней отмечается, что Россия “имеет возможность не только обеспечить собственную продовольственную безопасность, но и стать гарантом глобальной продовольственной безопасности”.

Действительно, по площади пашни на душу населения РФ входит в первую пятерку стран планеты и в 3,3 раза превосходит средний мировой показатель, что может служить основанием для подобных планов. Однако по показателям эффективности землепользования мы заметно отстаем: располагая 9 процентами сельхозугодий мира, производим всего лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства. В стране огромные площади неиспользуемых сельскохозяйственных земель. По данным Роснедвижимости, за пятнадцать лет площадь пашни сократилась более чем на 10 миллионов гектаров. Более чем 30 миллионов гектаров сельскохозяйственных угодий не используются по целевому назначению, что составляет более 20 процентов от всех сельхозземель. Большая часть этих земель по статусу уже подходит сейчас скорее под лесные земли и требует очень серьезных затрат на восстановление. По самым скромным оценкам, их возврат в оборот потребует порядка 1 триллиона рублей. Происходит качественное ухудшение всего земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства. Уровень плодородия почв за последние годы был снижен, по оценкам специалистов, примерно на 12 процентов. Для того чтобы восстановить плодородие почв до уровня 90-х годов, понадобится еще порядка 1,2 триллиона рублей.

Однако привлечению долгосрочных инвестиций в отрасль препятствует неоформленность земельных прав подавляющего большинства сельхозтоваропроизводителей, как юридических лиц, так и граждан. По данным, приведенным на “правительственном часе”, проходившем в Государственной Думе 18 сентября 2009 года, ситуация выглядит следующим образом. Из 12 миллионов собственников земельных долей всего лишь 3,5 процента имеют государственную регистрацию прав. В собственности сельскохозяйственных организаций находится лишь 3 миллиона гектаров, это 0,6 процента от используемых земель сельскохозяйственных угодий. Еще арендуется у граждан 15 миллионов гектаров земельных долей, по которым проведены кадастровые работы и осуществлена государственная регистрация договоров аренды. Около 55 миллионов гектаров земельных долей арендуется без государственной регистрации договоров, составленных в простой письменной форме, так как по ним не проведены трудоемкие и дорогостоящие кадастровые работы. Почти 25 миллионов гектаров земли, право на которые продолжает содержаться в земельных долях, не имеют окончательного оформления, кроме того, есть некоторое количество земель, захваченных различными хозяйствующими субъектами. Государство само создало настолько трудоемкий и дорогостоящий процесс оформления владения землями, что он едва работает. В результате 84 процента земли находятся без оформления прав в государственном реестре, и никто не знает, обрабатываются земли или они заброшены, кто чем владеет и почему.

Такое положение дел крайне осложняет получение кредитов под залог сельскохозяйственных земель. Объем кредитов Россельхозбанка под залог земель сельскохозяйственного назначения составляет 7,5 миллиарда рублей, а общая площадь залогового фонда земель — 300 тысяч гектаров, что очень мало при наших земельных ресурсах. Реально землю заложить нельзя, денег у сельхозпроизводителя нет. Земельный налог в настоящий момент по всей стране составляет чуть более 27 миллиардов рублей, при том что расчетный земельный налог должен составлять порядка 360 миллиардов рублей, то есть реальная уплата земельного налога где-то примерно в десять раз меньше.

На начало 90-х годов на селе было 8 миллионов рабочих мест. Сейчас осталось от силы 2 миллиона. За 12 последних лет количество школьников сократилось на 5 миллионов человек, в основном за счет сельского населения. Не случайно 30 процентов от общего числа земельных долей — невостребованные и выморочные доли. Зато мы ежегодно на 35 миллиардов долларов закупаем сельхозпродукции, а своим селянам даем лишь 2 миллиарда.

Государственное регулирование недвижимости, главным в которой является земля, имеет прямое отношение к состоянию земельного вопроса и развитию сельского хозяйства. Сегодня земельная реформа практически свернута, земельная политика отсутствует, права собственности на землю не ясны.

Да, новое ведомство в сфере государственного регулирования недвижимости создано. Срок объединения кадастра и реестра на территории заложен достаточно большой — 3 года. Однако можно быть практически уверенными, что за три года объединение работы органов кадастра и реестра не произойдет. Рожденное в сладких чиновных грезах и не имеющее никаких шансов на долголетие, новое ведомство выглядит как очередная авантюра в недвижимости. Скорее всего, как это обычно происходит в сфере недвижимости, последует новое административное решение и начнется новая реформа в государственном регулировании недвижимого имущества, сегодня не предсказуемая. Именно так происходит все последние 20 лет, когда в стране, резко порвавшей со своим социалистическим прошлым, вдруг возник рынок недвижимости. И, к сожалению, ничто не обещает и не предвещает какого-либо существенного изменения положения дел.

 

Лариса Судас, доктор философских наук, профессор МГУ	Игорь Румянцев, эксперт ГосДумы

 

РФС, №12 июнь 2010